Todo sobre subastas judiciales

Originalmente escrito por dave6666
Buenas noches chicos.

Al final he podido sacar un ratito para “empezar” lo que espero pueda ser un hilo que venga a resolver las muchas dudas que algunos de vosotros tenéis sobre el mundo de las subastas judiciales y de este modo acercaros lo que para muchos sigue siendo un negocio sólo reservado para unos pocos.

En primer lugar -y como descargo- permitidme que este primer mensaje no sea ni demasiado técnico ni demasiado profundo. Supongo que a lo largo del hilo habrá ocasión de poder entrar a esos detalles que quizás a primer toque pudieran no tener tanto interés para gente que se acerca por primera vez a todo esto.

Como segundo descargo, aclaro que no tengo la verdad absoluta sobre nada y que lo que aporto es el conocimiento que atesoro tras muchos años de ser precisamente uno de los encargados en la Admon de Justicia de aprobar o no las posturas ofrecidas por los licitadores que han concurrido a la subasta y, de unos años a esta parte -al encontrarme en excedencia voluntaria y no tener esa incompatibilidad-, poder participar como uno más en ellas.

Desmontando mitos:

Uno de los principales motivos por los que la mayoría de la gente ha descartado ni tan siquiera interesarse por el mundo de las subastas judiciales siempre fue el pensar que concurrir a un acto de semenjante perfil era directamente perder el tiempo cuando no incluso algo peligroso.

Lo cierto es que desde el año 2015, mes de octubre, la subasta judicial ha dejado de ser un acto presencial que tenía lugar un día concreto en el despacho del Letrado de la Admon de Justicia para pasar a ser un acto electrónico en el que durante 20 días naturales desde su apertura podemos hacer posturas cómodamente desde nuestra casa (sin que nuestra identidad sea conocida, salvo por la entidad gestora y sólo en el caso de resultar adjudicatarios del bien)

El objetivo de la reforma precisamente ha sido ser reclamo del interés de un mayor número de posibles licitadores para lo que, entre otras reformas, igualmente se redujo de forma llamativa el importe del depósito que se ha de constituir previamente para poder participar (actualmente un 5% del valor de avalúo).

Por todo lo anterior parece que quedaron atrás conductas ilícitas (más allá de reprobables éticamente) como la “subastilla o segundas”, por medio de las cuales los propios subasteros decidían cuál iba a ser el precio máximo de un bien, quién entraba al acto de subasta e incluso si se tenía que limitar el acceso de terceros de buena fe.

Os dejo un enlace a la noticia del que fue el proceso judicial más conocido frente subasteros por malas prácticas
https://elpais.com/diario/1995/03/29…85_850215.html

Un negocio fácil?:

No.
Como cualquier trabajo requiere de conocimiento y experiencia. Si no se tienen , mejor hacerse acompañar de alguien que al menos te pueda informar y tomes decisiones acertadas –seguro que la proporción beneficio obtenido vs pago realizado a esa persona será irrisorio-

Recuerda que el proceso no terminará una vez hagas la mejor postura. Tras ello habrán de cancelarse cargas posteriores –lo hará de oficio el juzgado-, la carga que motivo el gravamen -que deberás solicitarlo tú-, plazo máximo de un año para que el mandamiento de posesión en su caso se expida en ese mismo procedimiento… y desde luego, habrás de tener en cuenta que hay que pagar impuestos (Transmisiones patrioniales normalmente, AJD en su caso…. Y si había cargas anteriores cuidado porque además de haberte subrogado en su subsistencia, en transmisiones patrimioniales también harán su aparición)

Cuestiones importantes prácticas a tener en cuenta: (entramos en faena)

  1. Cuando accedáis al portal de subastas… dejo enlace: https://subastas.boe.es/ veréis el mapa de España por provincias y podréis clickear sobre aquella provincia sobre la que queráis hacer vuestra consulta (previamente podréis seleccionar si además de inmuebles queréis que aparezcan otro tipo de bienes).

  2. Una vez seleccionada la provincia (bienes inmuebles) aparecerá el listado de bienes que se encuentran en “periodo de subasta”—20 días naturales. El plazo de las subastas suele terminar el último día de su plazo a las 18.00 horas, salvo que se hayan hecho posturas en la última hora del plazo, lo que irá provocando una prórroga sucesiva de su plazo –por un máximo de otras 24 horas-.

  3. En cada subasta normalmente encontraréis dos documentos (el Decreto del Letrado al servicio de la Admon de Justicia) y el certificado con contenido estructurado del Registrado de la propiedad. De un tiempo a esta parte se ha de ocupar el Registro de incluir la certificación directamente en la página de subasta y aún y así seguimos teniendo algunas subastas sin dicha certificación (certificación continuada)

Los dos documentos son muy importantes… en el primero de ellos tendrás la información del procedimiento (muy importante el tipo de ejecución en que nos encontremos), las condiciones generales y particulares de la subasta, la cuantía de la deuda por principal y el crédito supletorio que se haya calculado (normalmente, como lo solemos hacer todo mal, siempre calculamos un 30% a dicho concepto). Si el inmueble es vivienda habitual en este caso será de un 5% del principal.

En cuanto al certificado del Registro de la Propiedad, además de la descripción de la finca, aparecerá el código registral único y muy importante el tracto sucesivo de las cargas que se han ido anotando/inscribiendo sobre ese bien.

Qué quiere decir esto?
El principio de publicidad registral permite que sobre un mismo bien se puedan realizar múltiples embargos provenientes de diferentes ejecuciones de diferentes juzgados, lo cual obliga a ordenar esas cargas por letras (letra A, Letra B, Letra C…).

Será muy importante ver “qué letra” es la que va a subastar y de este modo ver qué/cuántas cargas anteriores-posteriores habrá. Además de lo anterior, la posibilidad de que haya un concurso de acreedores iniciado y qué relación tiene ese concurso con la ejecución que va a subastar –para el caso de ej. Hipotecarias sobre bienes necesarios para el ejercicio de la profesión-…. (no sigo por aquí que complicamos mucho el hilo)

4. Y quizás lo más importante… cuál es el precio de la subasta? EL AVALÚO.

Debéis tener claro que una cosa es el valor de tasación y otra muy diferente el valor de avalúo.

El bien embargado no saldrá a subasta por el valor de tasación que haya calculado el perito nombrado judicialmente, sino por el valor de avalúo realizado por el LAJ (esto es, valor de tasación menos el importe de las cargas o gravámenes anteriores al gravamen que estamos ejecutando). A qué se debe esto? Se debe a que el subastero se subroga en la subsistencia de las cargas anteriores al gravamen que ha provocado la subasta… dicho en otros términos, la carga anterior la vas a asumir enterita (es por ello que, de lo que vas a pagar en subasta detraemos dicha deuda anterior… al fin y al cabo vas a quedarte el bien con esa carga anterior). En este sentido el subastero lo único que conseguirá una vez anote su adquisición en el Registro de la propiedad será la de congelar el importe de las mismas, pero cuya responsabilidad asumirá por completo.

En este orden de cosas, hay que aclarar que hay supuestos en los que no será así (como la ejecución hipotecaria, en cuyo caso el precio que sirve de tipo en subasta se pactó en la propia escritura hipotecaria, o los casos de división de cosa común a través de jurisdicción voluntaria donde son directamente los interesados, herederos… los que establece en el pliego de condiciones el tipo para la misma….)

Entonces, podré adjudicarme una verdadera ganga en una subasta?

Lógicamente dependerá de muchos factores.

Para empezar, si hablamos de un bien que ha sido tasado por encima de su valor real, no quedará otra opción de esperar que la deuda sea relativamente pequeña, no haya postores y nos acepten una postura por debajo del 50% del valor de tasación.

Debemos tener presente que la Ley de Enjuiciamiento Civil parte de una premisa estabecida en el 70% del avalúo. Esta es la cifra a partir de la cual, siendo la mejor postura, en el mismo día o en el siguiente (tiempos procesales) se dictará a tu favor decreto de remate. Ojo!.. la ley, en este caso se olvida por completo de la deuda. Es decir, aunque la deuda sea muy superior a estas cuantías, ofrecer el 70% del avalúo te asegura la aprobación del remate -si eres la mejor postura-

Pero… se pueden adjudicar bienes por debajo de ese 70%? Incluso, por debajo del 50%?. Lógicamene sí, de hecho, si no fuese así, entiendo que la mayoría de nosotros dejaríamos de ver cierto o relevante interés en las adjudicaciones de bienes a través de las subastas. Hay que tener presente que en ocasiones, el 50% del avalúo puede completar o incluso superar la deuda pendiente con lo que, esa adjudicación por debajo del 50% podría contentar al subastero, al acreedor ejecutante, a los titulares de las cargas posteriores si los hubiere que podrían cobrar algo gracias al remanente o incluso haber sobrante para el propio ejecutado.

Qué ocurrirá si otro ha mejorado mi postura?

En principio debes partir de la idea de que si no realizas la mejor postura, en el plazo de las 24 horas siguientes tendrás la devolución del depósito en tu cuenta bancaria (eso sí, con un pequeño cobro de seis euros si no recuerdo mal). Por lo tanto, sólo quedará pensar en la siguiente subasta y, en su caso, si quizás debías haber subido un poquito tu puja.

Es importante precisar que cuando se hace la postura en el portal de subasta del BOE deberás indicar si lo haces en nombre propio o de tercero y si solicitas o no mantenimiento de postura. Qué es esto último? Tiene lugar en los casos en los que tu puja no ha sido la más alta pero tú solicitas que no obstante se mantenga para el caso de que el rematante quiebre la subasta (es decir, no pague en el plazo de 40 días la diferencia entre el depósito que constituyó para pujar y el importe de su postura)… en este caso, como quiera que has solicitado el mantenimiento de postura, tendrás la ocasión de hacer tú el remate y adjudicarte el bien. Consejo? Si necesitas el dinero del depósito a corto plazo no hagas mantenimiento de postura ya que no son demasiado habituales las quiebras de subasta.

EDIT 1 (OTROSÍ DIGO), jeje
Es mejor una subasta judicial, notarial, de la Agencia Tributaria…?

Supongo que muchos os estaréis preguntando qué diferencia puede haber en aquellas subastas que encontráis publicadas en el BOE pero en las que la Entidad Gestora es diferente (Juzgado, Notario, Agencia Tributaria…)

En primer lugar he de decir que mis preferidas son las publicadas desde la Admon de Justicia (procedimientos judiciales) pero seguramente será una apetencia que tiene que ver con el hecho de haberme tenido que encargar de ellas durante muchos años -desde el otro lado-. Con nuestras luces y nuestras sombras, desde los juzgados de primera instancia, familia, mercantiles y sociales se intentan realizar las subastas con las mayores garantías posibles y para ello el papel del Letrado al servicio de la Admon de Justicia y del personal funcionario encargado de su tramitación es fundamental

Pero más allá de la literatura, y fijándonos en lo realmente importante… dónde podemos encontrar mejores oportunidades de adjudicación?

Como siempre dependerá de cada caso y lo mejor será acercarnos a cada licitación despojados del mayor número de prejuicios posibles y con los ojos bien abiertos para entender lo que tenemos delante nuestra.

Es cierto que “habitualmente” hemos venido observando que, en cuanto a las tasaciones:

-Las de la Agencia Tributaria están sobrevaloradas sobre el valor real -de mercado-
-Las de la Admon de Justicia (en hipotecarios—orden ECO 805/2003 27 de marzo -a veces llegan a estar debajo del valor real de mercado-… no obstante, en estas ejecuciones siempre miraremos el valor pactado y suele estar un 25% por debajo de aquel valor de tasación)

-Las de la Admon de Jusicia (en el resto de ejecuciones -normalmente suelen estar bastante más ajustadas a mercado… ya que el método de comparación no es exactamente el mismo que en los hipotecarios)
-En jurisdicción voluntaria o declarativo -división de cosa común-… dependerá del valor que se le haya querido dar al bien (generalmente elevado y con muchos condicionantes para esa subasta-

Ahora bien, todo en esta vida no es la tasación del bien (o su avalúo para subasta), sino que tanto o más importante será la rebaja que sobre el mismo pueda llegar a ser aceptada para la adjudicación del bien:

-Agencia Tributaria:
A pesar de haber desaparecido “aparentemente” el procedimiento de adjudicación directa -salvo bienes valorados en el entorno de los 6.000 euros-, no obstante, la mesa privada de adjudicación (órgano colegiado) decidirá si se hace o no la adjudicación por debajo del 50% del valor de subasta. Es decir, en este tipo de subastas, si eres la mejor postura y es simplemente superior al 50% del avalúo el bien es necesariamente tuyo… algo bastante ventajoso (sobre todo para casos de bienes en los que en general no hay mucho interés pero el postor quiere quedárselo… por ej. fincas colindantes).

Si la mejor puja es inferior al 50%, insisto, decide la mesa de adjudicación si te llevas o no el bien (generalmente se tiene en cuenta el valor de la deuda y, en principio, andar en el entorno del 30%).

En el caso de la Agencia Tributaria, además de estos porcentajes tan buenos de adjudicación, una seguridad importante es el informe vinculante del órgano jurídico que asegura el proceso se haya hecho en la forma debida.

Como elemento negativo a tener en cuenta (inmuebles ocupados)… tendrás que ir lógicamente a un juzgado a solicitar la posesión por medio de un declarativo + posible ejecución -no menos de año y medio en total-.
Otro elemento negativo suele ser la falta absoluta de información registral que nos suele brindar la Admon en el portal de subastas.

-Órganos judiciales:

Como en cualquier subasta siempre intentaremos adjudicarnos los bienes por el menor coste posible (pero como todo, siempre hay limites o situaciones que pueden influir en una adjudicación final del bien). En este sentido, tiene especial valor el importe de la deuda -incluso por encima de lo que ocurre en los de la Agencia Tributaria-… de ahí que en las judiciales, conceptos como mora procesal o intereses remuneratorios sean cuestiones a tener muy en cuenta (igualmente las tercerías nos preocuparán especialmente).

En las ejecuciones judiciales, podemos llegar a encontrar tasaciones “más libres” que en la anterior, ya que se suele utilizar siempre el método de comparación (pero no el regulado por la norma ECO del año 2003), y en este sentido, igual que puedes encontrar algunas algo infladas, encontrarás algunas otras más ajustadas a mercado “o incluso por debajo del precio de mercado”

Especial atención a las ejecuciones hipotecarias en las que el precio de subasta no es la tasación efectuada al conceder la hipoteca sino el precio pactado expresamente en la escritura hipotecaria y que no es extraño encontrarlo a un 75% del valor de tasación. Si a esto le añadimos la posibilidad de adjudicación en un… digamos, 50, 60 o 70% de dicho valor no está nada mal.

Otro detalle importante es que el ejecutado sólo puede liberar el bien hasta el dictado del decreto de remate (o adjudicación al ejecutante) por lo que, tenemos cierta tranquilidad -si se hacen las cosas con cierta premura-.

Muy importante hacer un correcto análisis de la situación registral del bien a subastar!

-Divisiones de la cosa común:

La nueva ley de la jurisdicción voluntaria civil del año 2015 (que vino a sustituir a la de 1881) ha permitido una nueva regulación de este tipo de subastas voluntarias en la que son los solicitantes los dueños de las condiciones que regularán la subasta. Sobre ellas sólo tengo que decir que puede haber algunas realmente interesantes “cuando todos quieren vender” o algunas insufribles -bien, porque han redactado fatal el pliego de condiciones o porque uno de los propietarios del condominio se quiere quedar el bien, demandando para no hacerlo unas pujas altísimas.

Es habitual que se declare desierta si no se ofrece directamente el precio indicado en el pliego.

-Subastas dimanantes de los procesos concursales-

Salvo que se autorice la venta directa o cesión en pago será la subasta la forma en que se realicen los bienes. Las reglas de la subasta serán las que se hayan hecho constar en el “plan de realización” y en su defecto respetando las reglas del art. 149 de la Ley concursal.

Estas subastas las podemos encontrar en el portal de subastas del BOE si bien también es habitual poder encontrarlas a través de portales especializados (por ej. por los colegios de procuradores) por así haberlo dispuesto el Administrador concursal

En ellas el precio lo habrá fijado el AC y suelen tener un precio mínimo de adjudicación (a veces no lo hay)… Su gran ventaja suele ser la posibilidad de adjudicaciones a precios muy bajos. No obstante, cualquier postura inferior al 50% requerirá de la aprobación del Administrador así como la posibilidad de que el ejecutado presente tercero que mejore tu postura (en cuyo caso, a su vez tú podrás superarla).

No obstante, el sólo hecho de saber que el 50% del avalúo -siendo mejor postura- asegure la aprobación es algo muy a tener en cuenta!!

Ojo!, la declaración del estado de Alarma ha determinado que por vía del RD 16/2020 de 28 de abril y por un periodo de al menos un año el proceso de subasta dimanante de concursos de acreedores se deban realizar de forma “extrajudicial”, aunque el Administrador Concursal no lo hubiese determinado así inicialmente.

Obligaciones tributarias en las subastas:

a) Cómo se calcula el valor de el Impuesto de transmisiones patrimoniales o Actos jurídicos documentados?

a.1- si se hiciere por venta directa (o través de entidad especializada), el valor será el declarado inicialmente más allá de su valor de adjudicación

a.2- sin embargo, cuando tiene lugar mediante subasta judicial, es el valor de adquisición “remate”. Ojo, como ya comenté si hay cargas anteriores en las que te vas a subrogar, el importe inscrito en el Registro de las mismas también es tenido en cuenta a fin de calcular el total de transmisiones patrimoniales.

b) Puedo dejar de inscribir el bien y así ahorrarme el impuesto gracias a la prescripción general tributaria?

En nuestro país no hay una obligación de inscribir el bien en el registro ya que el acceso a la propiedad es un sistema derivativo de título y modo (donde el título sería el decreto de adjudicación y el modo la posesión del bien)… por tanto, si no inscribes el bien posiblemente no se te requiera para hacer el pago del ITP -ya que en la mayoría de las ocasiones, en el juzgado se nos “olvida” comunicar la transmisión-

Ahora bien, no sería la primera vez que, al no inscribir, se realice una subasta de carga posterior (o anterior) y pierdas tanto el bien como el dinero abonado (muchísimo cuidado).

La no anotación del bien es un deporte de riesgo máximo, que te puede salir bien, o muy mal.

c) Hay gastos notariales cuando me adjudico el bien en subasta?

No. Ese gasto al menos te lo vas a ahorrar ya que el decreto de adjudicación es título suficiente para ir al Registro con el mandamiento correspondiente e inscribir, además de cancelar cargas posteriores

d) Pero… de ITP cuánto se tiene que pagar entonces? Depende de la Comunidad Autónoma.
Tomando como ejemplo la Comunidad Andaluza:

.) 2% a la adquisición de vivienda para su reventa por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del Plan General del Sector Inmobiliario.
.) 3.5% a la adquisición de vivienda si el “valor de adjudicación” es de hasta 130.000 euros y menor de 35 años o de hasta 180.000 euros para personas con discapacidad o familia numerosa (en ambos casos para vivienda habitual)
.) 7% en el resto de supuestos en “adjudicaciones” de hasta 130.000 euros

En resumen, para no naufragar demasiado al ir a una subasta, además de hacerse acompañar por alguien que conozca el terreno no es malo tener algo de formación fiscal

Pueden perder dinero los bancos en las subastas o es territorio dominado por los tiburones?

Pues lo cierto es que debo decir que los bancos de nuestro país, por desconocimiento, descuido u otros motivos (que no nos importan demasiado) suelen lapidar una cantidad de dinero terrible en las subastas judiciales

Os dejo un enlace a un caso en el que podréis ver qué ocurrió:
https://subastas.boe.es/reg/detalleS…te=&numPagBus=

(recordad que para ver los enlaces del portal de subastas tienes que estar registrado y con la sesión iniciada)

Para los que no os podáis ver el enlace indicado (resumo por aquí):

-) subasta finalizada el 13 de julio del corriente
-) valor de subasta: 274.942
-) deuda: 139.651,74

Y todo ésto es por una subasta relativa a una ejecución hipotecaria del banco Mare Nostrum

-Dato importante: en el decreto de subasta se indica que es (o era) vivienda habitual de los ejecutados

-Resultado de la subasta: DESIERTA

Desierta? sí… desierta.

Y eso, qué va a provocar? Pues que el querido banco Mare Nostrum se va a adjudicar la vivienda por el 70% de 274.942 euros—es decir, 192.459 euros… aunque en este caso como la deuda es menor, el legislador le echa un cable al banco y le permite una adjudicación por el 60%…es decir, el banco se adjudica la casa por 165.000 euros.

Es decir, el banco le va a entregar a su cliente (165.000-139.651)… es decir, aproximadamente 25.000 euros.

Y tú dirás… pero… y tenía el banco alguna forma de haberse evitado pagar esos 25.000 euros y simplemente haberse adjudicado el bien por el valor de la deuda y listo? sí… si hubiera participado alguien en la subasta (un amiguete del banco -que digo yo que también tendrá derecho el banco a tener amiguetes-), esto permitirá al banco poder participar en la subasta como uno más (y ofrecer por ejemplo, no sé 139.651 euros).

En este caso, el banco habría hecho la mejor postura (139.651 euros, es decir lo que se le debe y listo Y QUE CURIOSAMENTE ES MÁS DEL 50% del avalúo… % en el que nos podemos mover cuando hay postores)… tras ello, habremos de dar traslado al ejecutado que supongo que no presentará a nadie que mejore y en definitiva el banco se habrá quedado la vivienda simplemente por lo que se le debe Y AHORRÁNDOSE EN ESTE CASO 25.000 EUROS

Que alguien le diga al banco que yo habría podido ser su amiguete (12.500 para mí y 12.500 para el banco) que no todo tienen que ser malas noticias en esta época para los pobres bancos.

CARGAS ANTERIORES. Son tan terribles cómo cabría pensar?

Si has llegado a este punto, supongo que tendrás muy en cuenta que uno de los principales quebraderos de cabeza para tu inversión en una subasta será la posible existencia de una carga anterior (o una posterior que pudiera ser de igual rango, en el caso de algunas hipotecas), todo ello debido a que nos vamos a subrogar en la subsistencia de las mismas. Dicho en otras palabras, nos las vamos a comer con patatas.

Ahora bien… Hay algo que matizar en cuanto a todo esto?
Sería importante matizar (así lo hizo la Sala primera del Tribunal Supremo en el año 2016) que en realidad nos subrogamos en la subsistencia de la carga PERO NO EN LA SUBSISTENCIA de la deuda, es decir, en realidad el deudor sigue siendo y seguirá siendo el ejecutado en el procedimiento que dió lugar a la subasta, respondiendo por tanto con sus bienes presentes y futuros (en deudas crediticias y de derechos reales) de aquellas deudas.

Por tanto, tú vas a adquirir un bien que tiene anotada una carga (un embargo), si bien quien ha de responder de la misma es el deudor originario de ella.

Entonces? por qué un subastero que haga bien su trabajo, una de las primeras cosas que hará será pagar y cancelar esa carga anterior? para evitar que ese acreedor pueda dirigir la fase de realización del bien frente al mismo.

Y… entonces… qué es lo que hay que matizar de todo lo anterior? Pues simplemente que el subastero que pagó la deuda anterior (para cancelarla) podrá ejercitar un derecho de repetición frente a aquel deudor (es decir, podrá presentar una demanda en reclamación del importe pagado para cancelar esa deuda que no le pertenecía).

…Cuestión diferente será plantearnos la solvencia o no de ese ejecutado como para darnos certidumbre sobre la posibilidad de cobrar esa cantidad abonada para cancelar la carga anterior, pero, al fin y al cabo no dejarías de ser el titular de un crédito que muy poca gente suele reclamar judicialmente.

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FUTUROS CAMBIOS EN LAS SUBASTAS JUDICIALES . (Anteproyecto de Ley de medidas para la eficiencia procesal)

El Gobierno viene estudiando la posibilidad de realizar algunas reformas en la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectarán en particular a ciertos aspectos de las subastas judiciales (algunas que facilitan o fomentan la participación en ellas y otras que, como no, alejarán de las subastas a otros cuantos).

A modo de resumen:

-Se equipara la figura del ejecutante y postores (iguales derechos)

-Depósito para participar en subastas: subirá del 5% actual al 20% del valor de avalúo (tal y como ocurría hasta 2015)- mínimo en 1.000 euros-

-Cuando sea la vivienda habitual del ejecutado, el mínimo de adjudicación será el 60% (tanto para subasteros como para el ejecutante… dará igual que haya quedado o no desierta), en este caso se dará traslado al ejecutante por si quieres presentar a un tercero que mejore (y cubra deuda)

-En general para bienes muebles la aprobación de posturas tendrá lugar en el 30% de la tasación y en los inmuebles en el 50%, si bien se admitirá postura inferior siempre que cubra deuda y sea superior al 40% del avalúo

-Cesión de remate: se deroga la necesidad de celebrar comparecencia en el juzgado y bastará la presentación de escrito conjunto

-Se deroga la posibilidad de pago aplazado (es decir, o tienes el dinero íntegro para la subasta o no podrás participar)

-plazo para pagar la diferencia entre el depósito y remate: se reduce de 40 a 20 días